都知道，深圳地少人多，面积只有北京的八分之一，是一线城市中面积最小的城市。

但近几年来，在解决居民住房这件事上，深圳一直都是不遗余力，说是父母为孩子操碎了心也不为过。

这不，深圳刚宣布完要加大力度筹集建设保障房，关于保障房的新规就来了。

(资料图)

01

5月19日，深圳住建局印发了《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引（试行）》。

工作指引提出，要紧密围绕“20+20”产业集聚区、轨道交通站点、20大重点片区和市、区中心片区，多渠道筹集保障性租赁住房。

关于今年深圳各区需要筹集保障房的数量，如下图所示：

据统计，罗湖区、南山区和福田区需筹集的保障房，共计20025套，占比高达68~89%。

而这几个区域，其土地资源又相对紧张。

一边是可供应开发的土地有限，一边又要加快推进保障房的筹集建设，在这种趋势下，盘活闲置存量的技术活就要用上了。

根据《指引》新规，以下6类社会存量房屋将筹集改造为保租房：

1、住宅；

2、商务公寓；

3、产业园区配套宿舍；

4、商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋；

5、城中村房屋；

6、其他社会存量房屋。

相比新建房屋，将这类卖不掉的房子稍加改造一下，然后用来供给保租房，不仅时间周期快，成本也相对更低。

增量不够，存量来凑，只要思想不滑坡，办法总比困难多。

02

在深圳的住房结构当中，城中村占比远远大于商品房。

调研数据显示，深圳城中村用地总规模约320平方公里，占深圳土地总面积的1/6；城中村数量超过1700个，常住人口超过1343万人。

一直以来，很多人对城中村的印象是脏乱差，环境不好，破破烂烂。

而如此庞大的建筑基数，在对其综合改造方面有了很大的想象空间。

为了推进城中村规模化改造工作，深圳市人才安居集团与微棠公司展开合作。

微棠公司做的事情，是通过大规模回收城中村的房子，然后经过改造之后，或用作市场化的长租公寓，或纳入深圳保租房。

此前由微棠接手的大浪元芬村，就从握手楼改造成了多彩公寓。

除此以外，为解决产业园区员工的住房问题，深圳在4月份发文宣布：“工业上楼”将配建宿舍型保租房，每年建设不少于100万平方米。

这是啥概念？

100万平米，如果按30平/套计算，即每年新增3万多套房子，哪怕按50平/套计算，每年也新增2万套。

而去年深圳入市的新房项目，也就在5万套左右。

目前，深圳“工业上楼”保租房项目正在稳步推进。

以南山智造红花岭产业园为例，这里共配建配套宿舍约3000套，优先面向园区内员工出租，建成后可为7000人提供居住保障。

在存量中要增量，深圳发力筹集保障房的决心，可见一斑。

03

在筹建保障房这件事上，深圳又是出钱又是出力，背后释放出了几个信号。

其一，留住人才。

2022年，深圳常住人口下降了1.98万人，是1979年立市以来首次负增长。

这个数据其实参考意义不大，因为里面掺杂了很多因素，包括深圳本身也在有意识地主动筛选人才。

重要的是，怎样才能留住这些人才。

老话说，要想抓住男人的心，先得留住男人的胃。

一座城市留住人才的手段很简单：在外，有钱可赚；在内，居住舒心。

其二，冲击商品房。

在这么大的保障房供应下，对偏远地段和低端商品房会造成一定较大的冲击，同时也会有一部分潜在购房者从商品房市场，转向到保障房市场。

其三，富者恒富。

很多政策的初衷，原本都是为了稳房价，最终却起到完全相反的作用，可以参考大城市的新房限价。

越是新房限价越严重的城市，倒挂越是厉害，抢房的人越多。

天量保障房供应也是一样，短期内会对市场带来情绪上的利空。

但长期来看，核心板块的优质商品房，价格还是会持续上涨，因为优质商品房已经超越了居住属性，成为有钱人的收藏品，也是财富的蓄水池。

从这个角度来看，未来真正能在楼市赚钱的人，注定只属于极少数。

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